Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu syarat wajib agar Anda bisa balik nama atas sebuah rumah atau properti. Lantas, seperti apa proses dan syarat membuat akta jual beli?

Setiap proses pembelian rumah sebaiknya memang disertai tahap mengurus Akta Jual Beli rumah (AJB). Pasalnya Akta Jual Beli rumah yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris inilah yang nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebenarnya apa fungsi dan dasar pengadaan Akta Jual Beli rumah ini?

Fungsi Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli rumah atau yang biasa disingkat AJB ini merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi Akta Jual Beli rumah juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut atau untuk balik nama. Jadi Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan meminta Akta Jual Beli rumah (AJB) sebagai syarat saat pendaftaran.

Selain itu, Akta Jual Beli rumah juga menjadi pedoman bagi para pihak untuk memenuhi kewajiban mereka masing-masing. Hal ini penting untuk dicermati untuk mencegah terjadinya sengketa di kemudian hari. Jadi, jika salah satu pihak melanggar kewajibannya, Akta Jual Beli rumah dapat menjadi landasan tuntutan.

Lengkapi Data Penting

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:

1. Data tanah

• PBB (asli) 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);
• Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama);
• IMB asli (bila ada dan untuk diserahkan pada pembeli setelah selesai proses pembuatan AJB);
• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada);
• Jika masih dibebani hak tanggungan (hipotik) harus ada surat roya dari bank yang bersangkutan.

2. Data Penjual dan Pembeli dengan kriteria sebagai berikut:

Perorangan:

• Fotokopi KTP suami dan istri;
• Salinan kartu keluarga dan akta nikah;
• Salinan keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan).

Perusahaan:

• Fotokopi KTP direksi & komisaris yang mewakili;
• Fotokopi anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI;
• Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil aset.

Syarat Pembuatan AJB yang Harus Dipenuhi

Selain berbagai data di atas, ada pula beberapa hal yang perlu dipenuhi. Hal tersebut ialah:

1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional;
2. Penjual telah membayar pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi;
3. Penjual telah membayar Pajak Jual Beli;
4. Calon pembeli telah membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
5. Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa. Perlu dijadikan catatan, petugas PPAT dapat menolak pembuatan AJB apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.

Cara Membuat AJB 2021

Setelah syarat dan kewajiban antara penjual dan pembeli telah dipenuhi, maka proses pembuatan akta ini sudah dapat dilakukan. Syarat dapat dilakukannya pembuatan akta ini ialah:

1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan;
2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari perangkat desa jika melalui PPAT Sementara (camat) dan kedua pegawai notaris jika melalui notaris PPAT.

–> PANDUAN LENGKAP CARA MENGURUS SERTIFIKAT RUMAH DI TAHUN 2021

Sementara itu, berikut ini adalah ketentuan pada tahapan cara membuat AJB:

• PPAT membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya;
• Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi, dan PPAT;
• Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
• Memberikan salinan akta kepada penjual dan pembeli.
• Setelah mengikuti cara membuat AJB, segera proses pembuatan sertifikat.
• Petugas PPAT akan menyerahkan akta dan dokumen lainnya ke BPN.

Biaya Mengurus Akta Jual Beli Rumah

Menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961, biaya jasa PPAT dalam pembuatan Akta Jual Beli rumah adalah 0,5 persen dari total transaksi. Misalnya, jika transaksi harga penjualan properti adalah Rp700 juta maka ongkos jasa PPAT adalah Rp 3,5 juta. Namun pada kenyataannya, angka tersebut tidak dipakai.

Angka yang umum digunakan oleh PPAT sebagai tarif jasa mengurus Akta Jual Beli rumah adalah satu persen dari total transaksi. Perlu diingat, biaya itu hanya sebatas pembuatan AJB saja dan belum termasuk biaya jasa pengecekan dan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

–> Temukan berbagai produk yang Anda inginkan saat ini di Jualo.com secara GRATIS